Thị trường bất động sản Việt Nam đang trở nên hấp dẫn hơn bao giờ hết với sự minh bạch hóa từ khung pháp lý mới. Tuy nhiên, sự khác biệt bản chất giữa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất vẫn là rào cản lớn nếu nhà đầu tư nước ngoài không nắm rõ lộ trình tuân thủ.
Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, người nước ngoài vẫn không thuộc đối tượng được giao hay thuê đất trực tiếp. Tuy nhiên, cánh cửa sở hữu nhà ở đã mở rộng đáng kể thông qua các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Từ việc xác lập quyền sở hữu đến các nghĩa vụ thuế chuyển nhượng 2% – sẽ tiếp tục được duy trì theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 có hiệu lực từ 01/07/2026 – mỗi bước đi đều cần sự chuẩn bị hồ sơ chặt chẽ và am hiểu thực tiễn pháp lý. Bài viết dưới đây của CDLAF sẽ chia sẽ rõ hơn về quyền của người nước ngoài đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
1. Cá nhân nước ngoài và quyền sử dụng đất
Theo Điều 44 Luật Đất đai 2024, cá nhân là người nước ngoài không thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay công nhận quyền sử dụng đất. Do đó, cá nhân là người nước ngoài không thể đứng tên mua đất (nhận chuyển nhượng quyền sở hữu đất).
Việc luật định cá nhân nước ngoài không thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay công nhận quyền sử dụng đất đồng nghĩa với việc xác lập một “hàng rào pháp lý” tuyệt đối: Người nước ngoài không có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua đất nền) tại Việt Nam. Điều này phản ánh tư duy quản trị thận trọng của nhà làm luật nhằm bảo đảm an ninh quốc phòng và ổn định thị trường bất động sản nội địa. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý rằng giới hạn này chỉ áp dụng đối với tư cách cá nhân. Trong các hoạt động đầu tư dưới hình thức pháp nhân, thì tùy thuộc vào từng mục tiêu đầu tư, quy hoạch của địa phương, mà nhà đầu tư được tiếp cận với “quyền sử dụng đất” thông qua các hình thức nhà nước giao đất, cho thuê đấ, tương ứng với từng loại đất phù hợp với đối tượng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
2. Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở dưới các hình thức nào?
Trong khi quyền tiếp cận đất nền vẫn là còn hạn chế, thì Luật Nhà ở 2023 đã mở ra những hành lang thông thoáng, xác lập quyền sở hữu tài sản cho cá nhân nước ngoài một cách minh bạch và trực diện hơn. Đây không chỉ là việc sở hữu một nơi lưu trú, mà là việc xác lập một danh mục tài sản hợp pháp tại thị trường Việt Nam.
Theo Điều 17 Luật Nhà ở 2023, chỉ cần sở hữu một tấm thị thực nhập cảnh hợp pháp, cá nhân nước ngoài đã chính thức bước chân vào thị trường bất động sản Việt Nam với tư cách là chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ.
Theo đó cá nhân nước ngoài được quyền mua, thuê mua trực tiếp từ chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Đây là phân khúc an toàn nhất, nơi các dự án đã được thẩm định khắt khe về điều kiện an ninh, quốc phòng theo quy định tại Điều 16 của Luật này. Bên cạnh đó một bước tiến quan trọng là việc cho phép cá nhân nước ngoài nhận chuyển nhượng lại nhà ở từ các tổ chức, cá nhân nước ngoài khác đã sở hữu trước đó. Điều này tạo ra một hệ sinh thái giao dịch nội khối, tăng tính thanh khoản cho tài sản và mở ra cơ hội thoái vốn linh hoạt cho các nhà đầu tư quốc tế.
Dù hình thức sở hữu (mua, tặng cho, thừa kế) đã được mở rộng, nhưng “nút thắt” vẫn nằm ở danh mục dự án. Nhà đầu tư ngoại cần đặc biệt lưu ý: Quyền sở hữu chỉ được xác lập tại các dự án nhà ở thương mại không thuộc khu vực hạn chế về an ninh, quốc phòng. Vì vậy việc thẩm định danh mục dự án được phép sở hữu và thực hiện đúng quy trình ký kết giao dịch là bước đi bắt buộc để đảm bảo tính thực thi của quyền sở hữu và khả năng đăng ký biến động tài sản sau này.
3. Nghĩa vụ thuế chuyển nhượng bất động sản
Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024, thuế thu nhập cá nhân phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo công thức sau:
Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng X 2%
Theo đó, cá nhân chuyển nhượng bất động sản có nghĩa vụ nộp thuế với mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
Đáng lưu ý, kể từ ngày 01/7/2026, Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025 sẽ chính thức có hiệu lực thi hành. Theo quy định tại khoản 1 Điều 14 và khoản 1 Điều 24 của Luật này, phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản tiếp tục được giữ nguyên. Theo đó, số thuế phải nộp vẫn được xác định bằng 2% giá chuyển nhượng bất động sản, áp dụng cho cả người cư trú và người không cư trú.
Như vậy, từ ngày 01/7/2026, đối với cá nhân nước ngoài, không phân biệt tình trạng cư trú tại Việt Nam, trường hợp phát sinh thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam thì nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân vẫn được xác định theo mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
Việc duy trì mức thuế suất phẳng 2% trên giá trị chuyển nhượng trong giai đoạn chuyển tiếp sang Luật Thuế Thu nhập cá nhân 2025 không chỉ đơn thuần là một quy định kỹ thuật, mà còn mang thông điệp mạnh mẽ về sự ổn định chính sách của Việt Nam dành cho các nhà đầu tư quốc tế. Điểm quan trọng là kể từ sau mốc 01/07/2026 là việc áp dụng thống nhất mức thuế 2% cho cả người cư trú và không cư trú. Điều này triệt tiêu hoàn toàn sự phức tạp trong việc xác định số ngày có mặt tại Việt Nam để tính thuế, giúp cá nhân nước ngoài dễ dàng hoạch định tài chính và ước tính lợi nhuận ròng ngay từ khi bắt đầu dự án.
Dù mức thuế suất ổn định ở con số 2%, nhưng rủi ro của nhà đầu tư sẽ chuyển dịch sang việc xác định “giá chuyển nhượng”. Với cơ chế định giá đất theo thị trường của Luật Đất đai 2024, giá tính thuế sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn. Do đó, sự “an toàn pháp lý” chỉ được đảm bảo khi nhà đầu tư thực hiện giao dịch dựa trên giá trị thực thực tế, thay vì các thỏa thuận hai giá như trước đây.
4. Một số giấy tờ cần thiết trong quy trình chuyển nhượng bất động sản
Theo quy định tại điểm c khoản 2 và điểm d khoản 3 Điều 3 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, cá nhân nước ngoài khi thực hiện quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải đáp ứng điều kiện về giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở. Cụ thể, cá nhân nước ngoài phải có hộ chiếu nước ngoài còn giá trị và có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam hoặc giấy tờ pháp lý tương đương chứng minh việc nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở. Đồng thời, cá nhân nước ngoài phải có văn bản cam kết không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao hoặc lãnh sự theo quy định pháp luật Việt Nam.
Bên cạnh các giấy tờ nêu trên, hồ sơ thực hiện thủ tục chuyển nhượng bất động sản vẫn phải bao gồm các tài liệu thông thường theo quy định pháp luật đất đai và nhà ở, bao gồm: đơn đăng ký biến động quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực hợp pháp; bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; giấy tờ tùy thân của các bên liên quan và các tài liệu khác theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong từng trường hợp cụ thể.
Tổng kết lại, hành lang pháp lý mới từ Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và lộ trình của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 đang tạo ra một kịch bản đầu tư minh bạch và giàu tiềm năng cho cá nhân nước ngoài. Dù quyền tiếp cận đất nền trực tiếp vẫn là một “hàng rào pháp lý” nghiêm ngặt đối với tư cách cá nhân, nhưng việc sở hữu nhà ở thương mại đã trở nên trực diện và linh hoạt hơn thông qua các cơ chế chuyển nhượng nội khối và sự ổn định của chính sách thuế 2%.
Thời gian viết bài: 15/05/2026
Bài viết ghi nhận thông tin chung có giá trị tham khảo, trường hợp bạn mong muốn nhận ý kiến pháp lý liên quan đến các vấn đề mà bạn đang vướng mắc, bạn vui lòng liên hệ với Luật sư của chúng tôi theo email info@cdlaf.vn
Vì sao chọn dịch vụ CDLAF
- Chúng tôi cung cấp đến bạn giải pháp pháp lý hiệu quả và toàn diện, giúp bạn tiết kiệm ngân sách, duy trì sự tuân thủ trong doanh nghiệp;
- Chúng tôi tiếp tục duy trì việc theo dõi vấn đề pháp lý của bạn ngay cả khi dịch vụ đã hoàn thành và cập nhật đến bạn khi có bất kỳ sự thay đổi nào từ hệ thống pháp luật Việt Nam;
- Hệ thống biểu mẫu về doanh nghiệp, đầu tư được xây dựng và cập nhật liên tục sẽ cung cấp khi khách hàng yêu cầu, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục;
- Doanh nghiệp cập nhật kịp thời các chính sách và phương thức làm việc tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Đội ngũ Luật sư của CDLAF nhiều năm kinh nghiệm hoạt động tại lĩnh vực Lao động, Doanh nghiệp, Đầu tư cùng với các cố vấn nhân sự, tài chính;
- Quy trình bảo mật thông tin nghiêm ngặt trong suốt quá trình thực hiện dịch vụ và ngay cả khi dịch vụ được hoàn thành sau đó;
Bạn có thể tham thảo thêm:
- Trách Nhiệm Của Doanh Nghiệp Khi Sử Dụng Lao Động Nước Ngoài
- Doanh Nghiệp Có Bắt Buộc Có Nhân Sự Bảo Vệ Dữ Liệu Cá Nhân?
- Dự Thảo Xử Phạt Vi phạm Về Dữ Liệu Cá Nhân Đã Quy Định Các Hành Vi Và Mức Phạt Như Thế Nào? (Phần 2)
- Dự Thảo Xử Phạt Vi phạm Về Dữ Liệu Cá Nhân Đã Quy Định Các Hành Vi Và Mức Phạt Như Thế Nào? (Phần 1)
- Hướng Dẫn Xây Dựng Chính Sách Bảo Vệ Dữ Liệu Cá Nhân Theo Luật Mới (Phần 1)
