Khác với các doanh nghiệp hoạt động các ngành dịch vụ, thương mại hay tư vấn, các doanh nghiệp hoạt động gia công sản xuất chịu áp lực khá lớn trong việc lựa chọn địa điểm. Việc lựa chọn đúng địa điểm có thể góp phần quyết định sự thành công của một doanh nghiệp sản xuất, bởi không chỉ liên quan đến các vấn đề về khả năng cung ứng nguyên liệu, tiện ích giao thông hay tiềm năng thị trường, mà còn phải đáp ứng các yêu cầu pháp lý đặt ra.

Trong bối cảnh thay đổi pháp luật và chính sách kinh tế, các doanh nghiệp sản xuất cần nắm vững và đáp ứng các yêu cầu pháp lý liên quan đến địa điểm hoạt động. Điều này đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về quy định pháp luật và khả năng thích nghi nhanh chóng với các thay đổi mới. Trong bài viết này, chúng tôi muốn chia sẻ đến các bạn những điểm cần lưu ý đối với địa điểm dự kiến thuê để hoạt động nhà máy hay trụ sở của các doanh nghiệp gia công, sản xuất.

1. Lựa chọn địa điểm phù hợp với nhu cầu của Nhà đầu tư

Như thế nào là một địa điểm phù hợp với Nhà đầu tư, doanh nghiệp để thực hiện hoạt động sản xuất?

Để trả lời câu hỏi này, nhà đầu tư sẽ cần xem xét đến các điểm: doanh nghiệp có kế hoạch hoạt động sản xuất mặt hàng nào, công suất dự kiến qua từng mốc thời gian cụ thể là bao nhiêu, mức độ ảnh hưởng đến môi trường được đánh giá như thế nào, các loại chất thải phát sinh ra môi trường sẽ là những loại chất thải nào, có chất thải nguy hại hay không, đây sẽ là hàng loạt các câu hỏi mà nhà đầu tư và doanh nghiệp sẽ phải trả lời trước khi tiến đến việc tìm kiếm địa điểm thuê phù hợp.

Điều này xuất phát từ việc để đảm bảo các vấn đề về môi trường, quy hoạch về sử dụng đất, quy hoạch ngành nghề, mỗi địa phương sẽ có những quy định riêng về địa điểm mà mỗi loại ngành nghề được phép hoạt động. Theo đó một số ngành như dệt, may, điện tử, dược phẩm …  thường sẽ yêu cầu phải có địa điểm hoạt động tại các khu công nghiệp nhằm đảm bảo điều kiện về cơ sở hạ tầng trong việc xử lý chất thải. Bên cạnh đó một số địa phương sẽ có sự hạn chế cho việc thành lập các công ty hoạt động sản xuất, gia công hàng hóa cụ thể, khi mà địa phương đó cho rằng với mật độ các doanh nghiệp hiện tại, cư dân xung quanh thì việc mở thêm nhà máy hoạt động loại hàng đó sẽ dẫn đến tình trạng ô nhiễm cho địa phương.

2. Đánh giá tính pháp lý của địa điểm thuê

Được hiểu rằng nhà đầu tư và doanh nghiệp sẽ cần phải xác định địa điểm dự kiến thuê có đảm bảo được việc hoạt động bình thường của doanh nghiệp hay không.

Nếu địa điểm thuê nằm ngoài khu công nghiệp, một số điểm mà nhà đầu tư, doanh nghiệp nên kiểm tra kỹ càng trước khi xác lập bất kỳ thỏa thuận nào cũng như tiến hành đặt cọc, cụ thể:

• Địa điểm dự kiến thuê có được xác lập bằng các tài liệu pháp lý nhằm chứng minh quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của bên cho thuê hay không;
• Địa điểm thuê có đang vướng tranh chấp, khiếu nại hay bị vướng quy hoạch. Đối với vấn đề này bạn hoàn toàn có thể kiểm tra khi liên hệ lầm việc trực tiếp tại các cơ quan quản lý đất đai tại khu vực thuê. Để hoạt động sản xuất hay gia công thì chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng ban đầu thực tế không hề nhỏ, chính vì vậy khi địa điểm thuê đang có bất kỳ tranh chấp hay quy hoạch thì điều này sẽ dẫn đến việc gián đoan hoạt động kinh doanh. Bên có liên quan đến tranh chấp sẽ có quyền yêu cầu Tòa án áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với tài sản thuê cũng như thực hiện những hành động mà pháp luật không cho phép làm ảnh hưởng đến hoạt động của Nhà đầu tư, doanh nghiệp.
• Bên cho thuê có đầy đủ các quyền hợp pháp để xác lập hợp đồng thuê với nhà đầu tư, doanh nghiệp hay không. Nếu bên cho thuê là cá nhân thì cần xác định có bao nhiêu đồng sở hữu, nếu có thêm đồng sở hữu thì việc có được ý kiến chấp thuận của các đồng sở hữu là điều bắt buộc, việc đồng ý phải được thể hiện thông qua việc ký vào văn bản cho thuê hoặc ủy quyền cho bên thứ ba hoặc đồng sở hữu còn lại thực hiện cho thuê.
• Ngược lại nếu bên cho thuê là doanh nghiệp thì cần kiểm tra ngành nghề nhằm đảm bảo doanh nghiệp được quyền thực hiện hoạt động cho thuê. Trường hợp nhà đầu tư, doanh nghiệp đang là bên thuê lại mà không phải là bên thuê đầu tiên, thì bên cạnh việc kiểm tra ngành nghề của bên cho thuê thì bạn cần xem lại hợp đồng thuê để xác định hợp đồng thuê có cho phép cho thuê lại, việc cho thuê lại có cần đến sự đồng ý của bên cho thuê ban đầu.
• Thời hạn sử dụng đất còn lại và mục đích sử dụng của đất, Nhà đầu tư sẽ cần kiểm tra xem trong trường hợp doanh nghiệp thuê đất thì mục đích sử dụng sau khi thuê và mục đích hiện tại ghi nhận trên tài liệu pháp lý có đang phù hợp, bởi pháp luật đất đai yêu cầu đất đai phải được sử dụng đúng với mục đích.

Đối với địa điểm thuê nằm trong khu công nghiệp, tùy từng trường hợp nhà đầu tư và doanh nghiệp thuê quyền sử dụng đất và thực hiện xây dựng nhà xưởng trên đất hay thuê lại nhà xưởng đã có sẵn mà các bước xác lập hợp đồng cũng có sự khác nhau. Trong đó với trường hợp thuê quyền sử dụng đất từ bên chủ đầu tư khu công nghiệp, thì thông thường một số trường hợp khu công nghiệp đó chỉ được phép cho chủ đầu tư thuê cơ sở hạ tầng đã được xây dựng sẵn.

Chính vì vậy sẽ có trường hợp nhà đầu tư và doanh nghiệp sẽ phải thực hiện bước xây dựng trước, nhưng người đứng tên trên giấy phép xây dựng lại là chủ đầu tư khu công nghiệp. Hay hiểu cách khác, bên thuê là bên bỏ vốn và làm việc với bên xây dựng nhưng trên các tài liệu pháp lý sẽ vẫn ghi nhận bên khu công nghiệp mới là chủ sở hữu công trình xây dựng . Thực ra, đây cũng không phải là điều đáng lo ngại nếu hợp đồng giữa các ràng buộc những điều khoản về sử dụng công trình xây dựng, chấm dứt trước thời hạn, các cơ chế xử lý khi bên cho thuê vi phạm hợp đồng nhằm giảm thiểu một cách thấp nhất các chi phí đầu tư của bên thuê vào công trình xây dựng.

Ngoài ra, các doanh nghiệp sản xuất cũng phải tuân thủ các quy định liên quan đến môi trường, an toàn lao động và quyền lao động. Việc đảm bảo môi trường lành mạnh và an toàn, cùng với đảm bảo quyền lợi của người lao động, là một yếu tố không thể bỏ qua để duy trì uy tín và tạo lòng tin cho cả nhân viên và khách hàng. Trong bối cảnh thay đổi pháp luật và chính sách kinh tế, các doanh nghiệp sản xuất cần nắm vững và đáp ứng các yêu cầu pháp lý liên quan đến địa điểm hoạt động. Điều này đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về quy định pháp luật và khả năng thích nghi nhanh chóng với các thay đổi mới.

Thời gian viết bài: 29/06/2023

Bài viết ghi nhận thông tin chung có giá trị tham khảo, trường hợp bạn mong muốn nhận ý kiến pháp lý liên quan đến các vấn đề mà bạn đang vướng mắc, bạn vui lòng liên hệ với Luật sư của chúng tôi theo email info@cdlaf.vn

Bạn có thể tham thảo thêm:

• Các bước để nhà đầu tư thành lập doanh nghiệp tại Việt Nam
• Trình tự thủ tục để gia hạn dự án đầu tư tại Việt Nam
• Nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh dịch vụ khách sạn tại Việt Nam
• Nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh dịch vụ tư vấn quản lý tài chính tại Việt Nam, điều kiện và cách thức
• Trình tự thủ tục để xin cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ kế toán tại Việt Nam
• Điều kiện kinh doanh hoạt động bảo hiểm cho nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam (Phần 1)
• Điều kiện kinh doanh hoạt động bảo hiểm cho nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam (Phần 2)
• Điều kiện để kinh doanh dịch vụ thiết kế nội thất (kiến trúc) đối với nhà đầu tư nước ngoài
• Quy định của pháp luật đối với Cổ đông, thành viên góp vốn
• Điều kiện kinh doanh dịch vụ giáo dục đối với Nhà đầu tư nước ngoài (Phần 1)
• Điều kiện kinh doanh dịch vụ giáo dục đối với Nhà đầu tư nước ngoài (Phần 2)
• Điều kiện kinh doanh dịch vụ quảng cáo đối với Nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam
• Cách thức để doanh nghiệp kiểm soát và xử lý công nợ một cách hiệu quả
• Một số lưu ý sau khi thành lập doanh nghiệp
• Điều khoản phạt cọc và bồi thường thiệt hại trong hợp đồng
• Chuyển nhượng vốn góp khi chưa góp đủ vốn, rủi ro và những điều cần lưu ý
• Bổ sung ngành nghề cho Doanh nghiệp nước ngoài
• Thành lập chi nhánh cho thương nhân nước ngoài tại Việt Nam
• Nhà đầu tư nước ngoài và hoạt động cho thuê lại lao động tại Việt Nam