Trong bối cảnh phát triển kinh tế ngày càng nhanh chóng và phức tạp, việc quản lý, sử dụng đất đai hiệu quả đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy đầu tư, phát triển hạ tầng và nâng cao chất lượng cuộc sống. Đặc biệt, đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất, quy trình và thủ tục lựa chọn nhà đầu tư không chỉ đảm bảo tính công khai, minh bạch mà còn phải tuân thủ các quy định pháp luật mới nhất. Nghị định 115/2024/NĐ-CP ban hành ngày 16/09/2024 đã có những sửa đổi, bổ sung quan trọng nhằm hoàn thiện hệ thống pháp lý và nâng cao hiệu quả trong việc lựa chọn nhà đầu tư, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững của xã hội.

Bài viết này sẽ đi sâu vào quy trình và thủ tục lựa chọn nhà đầu tư theo các quy định hiện hành cũng như những quy định về hoạt động của doanh nghiệp được nhà đầu tư lập ra cho mục đích thực hiện dự án.

1. Nghị định mới quy định như thế nào về lựa chọn nhà đầu tư

NĐ 115/2024/NĐ-CP quy định về quy trình, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư trong dự án có sử dụng đất theo từng hình thức đấu thầu, theo đó đối với dự án áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi, đấu thầu hạn chế theo phương thức một giai đoạn một túi hồ sơ thì trình tự thực hiện sẽ như sau:

• Công bố dự án đầu tư có sử dụng đất;
• Chuẩn bị đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư;
• Tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư ;
• Đánh giá hồ sơ dự thầu;
• Trình, thẩm định, phê duyệt và công khai kết quả lựa chọn nhà đầu tư;
• Đàm phán, hoàn thiện và ký kết hợp đồng.

Tuy nhiên đối với dự án yêu cầu công trình kiến trúc có giá trị theo quy định của pháp luật về kiến trúc, áp dụng theo hình thức đấu thầu rộng rãi theo phương thức một giai đoạn hai túi hồ sơ thì quy trình thực hiện lựa chọn nhà đầu tư sẽ như sau:

• Công bố dự án đầu tư có sử dụng đẩt;
• Chuẩn bị đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư,
• Tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư,
• Đánh giá hồ sơ đề xuất về kỹ thuật;
• Đánh giá hồ sơ đề xuất về tài chính;
• Trình, thẩm định, phê duyệt và công khai kết quả lựa chọn nhà đầu tư;
• Đàm phán, hoàn thiện và ký kết hợp đồng.

Bên cạnh đó NĐ 115 cũng ghi nhận các trường hợp thuộc về dự án có yêu cầu đặc thù phát triển kinh tế, xã hội của ngành, vùng…

2. Thành lập tổ chức để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất của nhà đầu tư khi đã trúng thầu

Theo quy định của NĐ 115 thì  nhà đầu tư sau khi đã trúng thầu sẽ trực tiếp thực hiện dự án hoặc thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Đối với nhà đầu tư nước ngoài thì sau khi trúng thầu sẽ phải thành lập doanh nghiệp để được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án theo đúng quy định của pháp luật đất đai. Về trình tự thủ tục thành lập, quản lý, hoạt động, tiếp nhận vốn, giải thể… sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành mà không có nhiều sự khác biệt so với các doanh nghiệp khác.

Tại thời điểm lập và nộp hồ sơ dự thầu, nhà đầu tư cần phải xác định được kế hoạch thực hiện của nhà đầu tư sau khi thành lập cụ thể là có hay không việc thành lập doanh nghiệp để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

Về vốn điều lệ của doanh nghiệp do nhà đầu tư lập ra để thực hiện dự án thì nhà đầu tư cần lưu ý rằng, doanh nghiệp do nhà đầu tư lập ra sẽ phải nắm giữ 100% vốn điều lệ, đáp ứng được được điều kiện để được giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai và các điều kiện thành lập, quản lý, tổ chức hoạt động theo quy định của pháp luật doanh nghiệp, đầu tư, bất động sản…

Về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp được lập ra để thực hiện dự án thì doanh nghiệp đó sẽ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất; kế thừa quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư trúng thầu theo cam kết tại hồ sơ dự thầy và quy định tại hợp đồng dự án; thực hiện nghĩa vụ tài chính về nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định.

3. Nhà đầu tư cần lưu ý gì khi triển khai thực hiện dự án đầu tư đã trúng thầu

Bên cạnh việc thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư như đã ghi nhận ở trên thì nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp do nhà đầu tư thành lập sẽ cần ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định. Trường hợp quá thời hạn kể từ ngày được yêu cầu thực hiện ứng vốn mà nhà đầu tư không ứng đủ vốn thì nhà đầu tư sẽ không được hoàn trả bảo đảm thực hiện hợp đồng theo quy định của pháp luật về đấu thầu.

Trường hợp trong quá trình thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, nhà đầu tư, doanh nghiệp do nhà đầu tư thành lập có nhu cầu chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án thì việc chuyển nhượng sẽ chỉ được thực hiện khi đáp ứng đủ các điều kiện (i) theo quy định của pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản, pháp luật về nhà ở… (ii) Việc chuyển nhượng phải được người có thẩm quyền chấp thuận; (iii) Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng phải đáp ứng yêu cầu về năng lực kỹ thuật, tài chính để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh; (iv)Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng cam kết kế thừa toàn bộ các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo quy định tại hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh.

Thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất của Nhà nước hiện nay bên cạnh việc phải đáp ứng các điều kiện thuộc về pháp luật bất động sản, nhà ở, pháp luật đầu tư thì quy định pháp luật đấu thầu cùng các nghị định hướng dẫn  là điều bắt buộc đối với nhà đầu tư và doanh nghiệp được nhà đầu tư lập ra cho mục đích thực hiện dự án. Chính vì vậy việc nắm bắt kịp thời các quy định mới ban hành sẽ giúp doanh nghiệp đảm bảo được quá trình thực hiện dự án được tuân thủ quy định hiện hành.

Thời gian viết bài: 20/09/2024

Bài viết ghi nhận thông tin chung có giá trị tham khảo, trường hợp bạn mong muốn nhận ý kiến pháp lý liên quan đến các vấn đề mà bạn đang vướng mắc, bạn vui lòng liên hệ với Luật sư của chúng tôi theo email info@cdlaf.vn

Bạn có thể tham thảo thêm:

• Nghĩa vụ của các bên trong quá trình xử lý dữ liệu cá nhân theo Nghị định 13/2023/NĐ-CP
• Chi hộ lương cho người lao động, dịch vụ hay hoạt động hỗ trợ?
• Phân biệt cho thuê lại lao động và cung ứng Dịch vụ