Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01.01.2025 đã đưa ra nhiều quy định về việc sử dụng, sở hữu bất động sản tại Việt Nam, trong đó đáng chú ý nhất là các quyền mà một cá nhân, tổ chức nước ngoài được phép thực hiện đối với bất động sản tại Việt Nam. Chúng ta cũng nhận thấy rằng, hoạt động đầu tư nước ngoài tại Việt Nam trong những năm gần đây khá sôi nổi, các doanh nghiệp nước ngoài sau một thời gian hoạt động kinh doanh tại Việt Nam cũng nhận nhận thấy việc được quyền sử dụng hợp pháp bất động sản tại Việt Nam sẽ hỗ trợ được rất nhiều cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

Chính vì vậy thông qua bài viết này chúng tôi muốn tổng hợp tất cả những vấn đề pháp lý liên quan đến quyền sử dụng bất động sản của tổ chức nước ngoài tại Việt Nam, với mong muốn rằng các doanh nghiệp nước ngoài sẽ có một đánh giá tổng quan nhất về các quyền mà doanh nghiệp có thể được phép thực hiện đối với bất động sản tại Việt Nam.

1. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất khi nào?

Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được hiểu là doanh nghiệp có thực hiện các thủ tục về đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài theo đúng quy định của Luật đầu tư. Theo quy định của Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sẽ được cấp quyền sử dụng quyền đất tại Việt Nam trong các trường hợp sau:

• Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao;
• Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;
• Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
• Được Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia, tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất.

2. Quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi sử sụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam

Tùy thuộc vào hình thức sử dụng đất của doanh nghiệp mà quyền của mỗi doanh nghiệp sẽ có sự khác biệt nhất định, cụ thể:

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất theo hình thức thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, doanh nghiệp đó sẽ được phép:

• Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
• Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất;
• Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất;
• Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; người thuê lại quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất theo hình thức thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, giao đất có thu tiền sử dụng đất được phép thực hiện một số hoạt động sau:

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất;
• Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất;
• Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
• Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

3. Quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao

Hiện nay hầu hết các doanh nghiệp có liên quan đến hoạt động sản xuất đều được yêu cầu hoạt động trong các khu công nghiệp cho mục đích đảm bảo được các yêu cầu về bảo vệ môi trường. Tùy thuộc vào mỗi khu công nghiệp mà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sẽ thuê đất, thuê lại đất hoặc thuê cở sở tầng trong khu công nghiệp để thực hiện hoạt động kinh doanh.

Trường hợp doanh nghiệp có vồn đầu tư nước ngoài thực hiện trả tiền thuê đất một lần hoặc trả tiền thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê lại thì có các quyền sau:

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;
• Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
• Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch; tặng cho quyền sử dụng đất để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
• Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
• Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất với tổ chức trong nước, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.

Trường hợp doanh nghiệp thực hiện trả tiền thuê đất, thuê lại đất hằng năm thì có quyền sau:

• Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
• Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện trong từng trường hợp cụ thể;
• Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất;
• Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất;
• Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.

Đối với nhà đầu tư nước ngoài tại giai đoạn tìm kiếm, khảo sát địa điểm hoạt động hoặc có nhu cầu thay đổi địa điểm thì trước hết cần yêu cầu bên cho thuê cung cấp toàn bộ các tài liệu pháp lý liên quan đến địa điểm. Dựa vào tài liệu pháp lý được cung cấp, nhà đầu tư và doanh nghiệp xác định hình thức sử dụng đất tương ứng với doanh nghiệp sau khi xác lập hợp đồng thuê hoặc thuê lại, và tương ứng với từng hình thức sử dụng đất mà quyền của doanh nghiệp đối với tài sản đã thuê sẽ có sự khác biệt nhất định.

Thời gian viết bài: 11/03/2024

Bài viết ghi nhận thông tin chung có giá trị tham khảo, trường hợp bạn mong muốn nhận ý kiến pháp lý liên quan đến các vấn đề mà bạn đang vướng mắc, bạn vui lòng liên hệ với Luật sư của chúng tôi theo email info@cdlaf.vn

Bạn có thể tham thảo thêm:

• Lưu ý gì khi soạn thảo điều khoản giao hàng trong hợp đồng mua bán (Phần 1)
• Lưu ý gì khi soạn thảo điều khoản giao hàng trong hợp đồng mua bán (Phần 2)
• Nhà đầu tư nước ngoài cần lưu ý các loại Thuế nào khi hoạt động đầu tư tại Việt Nam