Tác giả: 

• Trần Phương Nam – Luật sư 
• Lê Hoàng Bảo Ngọc – Bộ phận pháp lý

Việt Nam trong nhiều năm qua luôn duy trì chính sách thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (“FDI”). Tuy nhiên, song song với định hướng mở cửa thị trường, pháp luật Việt Nam cũng thiết lập một cơ chế kiểm soát nhất định nhằm bảo vệ các lĩnh vực kinh tế quan trọng, an ninh quốc gia và sự ổn định của thị trường trong nước. Vì vậy, trước khi thực hiện hoạt động góp vốn, mua cổ phần hoặc nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại doanh nghiệp Việt Nam, nhà đầu tư nước ngoài cần đặc biệt lưu ý đến các điều kiện tiếp cận thị trường và giới hạn sở hữu nước ngoài (“room ngoại”) áp dụng đối với từng ngành, nghề kinh doanh cụ thể.

1. Điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài

Hiện nay, pháp luật đầu tư của Việt Nam tiếp cận theo phương pháp “chọn – bỏ”. Theo đó, về nguyên tắc, nhà đầu tư nước ngoài được hưởng điều kiện đầu tư tương tự nhà đầu tư trong nước, trừ các ngành, nghề thuộc Danh mục hạn chế tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài. Danh mục này bao gồm hai nhóm:

• Ngành nghề chưa được phép tiếp cận thị trường: Nhà đầu tư nước ngoài hoàn toàn không được phép tham gia đầu tư, điển hình như kinh doanh dịch vụ điều tra, hoạt động báo chí hoặc một số lĩnh vực liên quan trực tiếp đến an ninh, chủ quyền quốc gia.
• Ngành nghề tiếp cận thị trường có điều kiện: Nhà đầu tư chỉ được phép đầu tư khi đáp ứng đầy đủ các yêu cầu theo quy định pháp luật và cam kết quốc tế của Việt Nam, chẳng hạn như trong các lĩnh vực ngân hàng, bảo hiểm, viễn thông, giáo dục, vận tải hoặc kinh doanh bất động sản.

Các điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài không chỉ dừng lại ở giới hạn tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ mà còn bao gồm nhiều yếu tố khác như hình thức đầu tư, phạm vi hoạt động kinh doanh, yêu cầu về năng lực tài chính hoặc kinh nghiệm của nhà đầu tư, cũng như điều kiện đối với đối tác Việt Nam tham gia liên doanh. Trên thực tế, có những lĩnh vực pháp luật không cho phép thành lập doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài mà bắt buộc phải thực hiện dưới hình thức liên doanh với đối tác Việt Nam. Một số ngành nghề khác lại giới hạn phạm vi cung cấp dịch vụ hoặc yêu cầu doanh nghiệp Việt Nam tham gia phải là đơn vị đã được cấp phép hoạt động trong lĩnh vực tương ứng.

2. “Room ngoại” trong giao dịch M&A và doanh nghiệp đa ngành nghề

Trong các thương vụ M&A, việc xác định “room ngoại” thường là vấn đề có ý nghĩa quyết định đối với khả năng triển khai giao dịch. Đây cũng là nội dung phát sinh nhiều vướng mắc nhất đối với các doanh nghiệp hoạt động đa ngành nghề. Theo nguyên tắc được hướng dẫn tại Nghị định 96/2026/NĐ-CP, trường hợp doanh nghiệp kinh doanh nhiều ngành nghề có các mức giới hạn sở hữu nước ngoài khác nhau, tỷ lệ sở hữu tối đa của nhà đầu tư nước ngoài sẽ bị khống chế theo mức thấp nhất áp dụng cho một trong các ngành nghề mà doanh nghiệp đang hoạt động. Điều này đồng nghĩa với việc chỉ cần doanh nghiệp duy trì một ngành nghề có “room ngoại” thấp, toàn bộ doanh nghiệp có thể bị áp dụng giới hạn sở hữu tương ứng, kể cả khi phần lớn doanh thu đến từ các ngành nghề không hạn chế. Do đó, trước khi tham gia vào thương vụ M&A, nhà đầu tư nước ngoài nên yêu cầu doanh nghiệp mục tiêu chủ động rà soát và loại bỏ các mã ngành nghề không hoạt động thực tế nhưng có “room ngoại” thấp để tối ưu hóa tỷ lệ sở hữu.

Bên cạnh đó, pháp luật Việt Nam cũng đặt ra nguyên tắc xử lý trong trường hợp có sự chồng chéo giữa các điều ước quốc tế. Nếu nhiều nhà đầu tư nước ngoài thuộc phạm vi điều chỉnh của các điều ước quốc tế khác nhau cùng góp vốn vào một doanh nghiệp, tổng tỷ lệ sở hữu của tất cả các nhà đầu tư nước ngoài trong tổ chức kinh tế đó không được vượt quá tỷ lệ cao nhất theo quy định của một điều ước quốc tế có quy định về tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài đối với một ngành, nghề cụ thể. Đối với những ngành nghề mà Việt Nam chưa có cam kết mở cửa thị trường, nếu pháp luật trong nước không quy định hạn chế thì nhà đầu tư nước ngoài được đối xử như nhà đầu tư trong nước; ngược lại, nếu pháp luật Việt Nam đã có quy định giới hạn thì phải tuân thủ theo quy định của luật Việt Nam.

3. Kiểm soát đầu tư từ góc độ quốc phòng, an ninh và đất đai

Ngoài các điều kiện về tiếp cận thị trường, hoạt động mua bán vốn của nhà đầu tư nước ngoài còn chịu sự kiểm soát đáng kể từ góc độ quốc phòng, an ninh và quản lý đất đai. Theo quy định của Luật Đầu tư 2025, trong trường hợp công ty mục tiêu đang có quyền sử dụng đất tại các khu vực nhạy cảm như:

• khu vực biên giới, ven biển, hải đảo
• Địa bàn có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh

Giao dịch M&A sẽ phải thực hiện thủ tục đăng ký và thẩm định tại cơ quan đăng ký đầu tư. Trong quá trình này, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ lấy ý kiến của cơ quan quân sự và công an trước khi xem xét chấp thuận giao dịch. Thực tế cho thấy, quá trình tham vấn ý kiến các cơ quan an ninh, quốc phòng thường kéo dài hơn so với thời hạn luật định. Do đó, nhà đầu tư cần lập kế hoạch dự phòng về mặt thời gian để tránh làm ảnh hưởng đến tiến độ giải ngân của thương vụ.

4. Cơ chế xác định tư cách nhà đầu tư nước ngoài theo chuỗi sở hữu

Một điểm đáng lưu ý khác là cơ chế xác định tư cách nhà đầu tư nước ngoài đối với các doanh nghiệp có vốn FDI theo chuỗi sở hữu. Theo quy định của Luật Đầu tư 2025, nếu một tổ chức kinh tế đã có nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ trên 50% vốn điều lệ, thì khi tổ chức này đầu tư thành lập tổ chức kinh tế khác hoặc mua cổ phần, phần vốn góp, tổ chức này bắt buộc phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục như một nhà đầu tư nước ngoài trực tiếp. Quy định này khiến các cấu trúc đầu tư thông qua nhiều lớp doanh nghiệp trung gian phải chịu sự kiểm soát chặt chẽ hơn so với kỳ vọng ban đầu của nhà đầu tư.

Như vậy, trong bối cảnh Việt Nam tiếp tục mở cửa thu hút vốn FDI nhưng đồng thời tăng cường cơ chế kiểm soát đối với các lĩnh vực nhạy cảm, việc rà soát đầy đủ các điều kiện tiếp cận thị trường, giới hạn sở hữu nước ngoài và các yếu tố liên quan đến quốc phòng, an ninh, đất đai trở thành yêu cầu đặc biệt quan trọng đối với nhà đầu tư nước ngoài trước khi thực hiện giao dịch. Việc chuẩn bị cấu trúc đầu tư phù hợp và tiến hành thẩm định pháp lý ngay từ giai đoạn đầu sẽ giúp nhà đầu tư hạn chế rủi ro, bảo đảm tính khả thi của giao dịch và tránh phát sinh vướng mắc trong quá trình triển khai thủ tục đầu tư tại Việt Nam.

Thời gian viết bài: 26/05/2026

Bài viết ghi nhận thông tin chung có giá trị tham khảo, trường hợp bạn mong muốn nhận ý kiến pháp lý liên quan đến các vấn đề mà bạn đang vướng mắc, bạn vui lòng liên hệ với Luật sư của chúng tôi theo email info@cdlaf.vn

Bạn có thể tham thảo thêm:

• Người Lao Động Tự Ý Nghỉ Việc Nhiều Ngày Liên Tiếp: Doanh Nghiệp Cần Xử Lý Thế Nào Để Đúng Luật?
• Thương Mại Điện Tử Xuyên Biên Giới Và Yêu Cầu Tuân Thủ Cho Nhãn Hàng Quốc tế
• Khung Pháp Lý Về Hỗ Trợ Doanh Nghiệp Khởi Nghiệp Sáng Tạo
• Chữ ký số, dấu thời gian và mã ID trong hợp đồng lao động điện tử
• Hướng Dẫn Cấp Mã ID Cho Hợp Đồng Lao Động Điện Tử Theo Thông Tư 08/2026/TT-BNV
• Cắt Giảm Ngành Nghề Kinh Doanh Có Điều Kiện Từ 01/7/2026